서울 강남권의 대표 노후 단지이자 ‘재건축 최대어’로 꼽히는 은마아파트. [연합]


[헤럴드경제=김희량 기자] 민간 연구기관인 주택산업연구원이 최근 주택 공급 속도를 높일 대안으로 ‘공공대행형 정비사업’ 방식을 제안했다. 업계에서는 기존 조합 주도의 방식 대비 사업 속도를 끌어올릴 수 있을 것이라는 기대가 나오지만, 시공사 선정 및 의사결정 지연 리스크를 완전히 해소해야 실효성이 있을 것이라는 지적이 나온다.
현재 정비사업은 ▷조합 방식 ▷신탁 방식 ▷공공시행 방식 등으로 운영된다. 이 중 릴짱 조합 방식이 가장 일반적이다. 20일 서울시 정비몽땅 정비사업 통계에 따르면 올해 6월 기준 300개 정비사업지 중 민간방식(조합·신탁사)을 채택한 곳은 282개소로 전체의 94%에 달했다.
조합 방식은 대표적인 사업 방식이지만 일부 현장에서는 전문성 부족, 금품수수, 고의적인 장기 미청산 등으로 사업이 지연 또는 표류하는 사례도 발생한 바다이야기게임사이트 다. 20일 조합장 해임총회를 진행하는 성수전략정비구역 제2지구나 조합 내 갈등 및 구청과의 불협화음을 겪고 있는 북아현 3구역이 대표적이다.



정비사업은 서울시 주택공급의 80% 이상을 담당하지만 답보 상태에 머물러 있다. 서울 정비사업지 중 약101개소(33.7%)가 조합설립인 알라딘게임 가 이후 용역업체 선정, 사업계획서 작성, 인허가 등의 단계에서 멈춰 있다. 이에 따라 전체 구역 중에서는 55.3%(166개소)가 사업시행인가 전으로 현재 착공돼도 4년 내 입주할 수 있는 구역은 38곳에 불과하다는 게 주산연의 분석이다.
이 같은 공급의 병목을 해소하기 위한 대안으로 지난 19일 열린 ‘도시정비 활성화 및 신속 추진을 바다이야기다운로드 위한 공공참여 촉진 방안’ 세미나에서는 공공대행형 정비사업 모델을 꼽았다. 조합이 시행의 주체지만 사업관리, 인허가, 자금조달 등의 방식을 공공이 대행하는 모델이다. 기존 민간 조합방식의 한계점을 개선하고 기부채납 완화, 분양가상한제 제외 등 공공시행방식의 장점을 도입한 ‘하이브리드형 정비사업 방식’으로 민간의 이익을 침해하지 않는다는 점이 골자다.
오리지널골드몽주사연에 따르면 공공대행형 정비사업을 조합이 선택할 경우 공사비 증액 협상, 시공사 추천 등을 LH(한국토지주택공사) 등 공공이 주도하게 된다. 자금 조달도 공공대행자와 주택도시보증공사(HUG)가 지원해 시공사에 대한 자금 의존도를 낮출 수 있다는 설명이다. 대신 공공이 개입하는 만큼 재건축초과이익환수를 50% 감면하고 기부채납 완화와 분상제 제외, 기반시설 국비 지원 등 공공시행 방식의 혜택을 반영하도록 제안됐다.



서울 남산에서 바라본 아파트 및 주택단지들. [연합]


전문가들은 공공대행형 정비사업이 현실화하기 위해서는 사업 주체의 비용 개선이 명확히 보장돼야 한다고 강조한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “기부채납 개선, 재초환 50% 감면 등이 현실화돼야 수익보전이 가능해지고 주민 동의율의 빠른 확보로 이어질 수 있다”면서 “다만 비선호 입지에는 원가 상승 등 구조적 제약에 따른 시공리스크가 있어 시공사 수익을 보강할 수 있는 별도 장치가 필요하다”라고 말했다.
다만 시공사 등 업계에서는 조합에 최종 결정권이 있다는 점에서 의사결정 지연 리스크는 여전히 남는다고 지적한다. 한 대형 건설사 관계자는 “시행에 공공이 개입하면 거버넌스 리스크를 줄이는 효과는 있을 것”이라면서도 “동시에 조합이 원하는 사업 방향과 공공의 판단이 어긋날 경우 사업이 꼬일 수 있어 실제 이를 선택하는 조합이 얼마나 될지는 의문”이라고 말했다.
형평성 문제도 제기된다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 “공공대행형 방식이 분상제 폐지 등 파격적인 유인책을 통해 사업성을 높이려는 취지는 이해하지만 과도한 혜택은 논란을 부를 수 있다”면서 “방식에 따른 인센티브 대신 조합과 공공, 시장이 납득할 수 있는 투명한 가격과 이익 관리체계를 구축하는 것이 우선”이라고 바라봤다.