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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 9월 26일 금요일
■ 대담 : 김효선 NH 농협은행 부동산 수석전문위원
- 9.7 공급대책 이후 서울 집값 상승폭 오히려 확대돼
- 재건축·신축 물량 축소에 20년 초과 구축 아파트에 관심, 가격 올라
- 토허제 등 영향으로 매물 감소·가격 상승, 전세 매물 25% 감소
- 다주택자 양도세 중과 유예 내년 종료..정부, 종부세 등 부동산 세제 대책 검토할 듯
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은릴게임 코리아
방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 이재명 정부 출범 뒤에 두 차례 부동산 대책이 나왔는데 어제 나온 자료를 보니까 부동산 오름 폭이 심상치가 않습니다. 굉장히 어려운 시기가 반복되고 있는 것 같은데요. 관련된 내용은 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원과 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
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◇ 김효선 : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 안녕하십니까? 어제 한국부동산원에서 자료가 나왔어요. 어떻게 보셨습니까?
◇ 김효선 : 부동산 시장 (오름세가) 올해 서울만 하면 3% 넘게 누적이 됐는데요. 특히나 강남 3구라든가 마·용·성 같은 주요 핵심지 위주로 굉장히 많이 올랐고요. 특히나 6.27 이후로 상윌비스 주식
승 폭이 조금은 축소됐었는데 9월 8일 기준 공교롭게도 9월 7일 공급 대책 이후에 상승 폭이 오히려 확대되고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 제가 지표를 조금 말씀을 드리자면요. 서울이 한 주 동안에 0.19% 이거 연복리로 계산하면 10.32%가 되고요. 성동이 0.59% 연복리로 34.18%가 됩니다. 마포가 0.43%인데 이60일이동평균선
거는 24.52%예요. 엄청난 오름 폭인데 이런 지역들이 공통점이 있습니까?
◇ 김효선 : 아무래도 강남 3구랑 용산만 규제가 되고 있는데, 규제에서 살짝 빗겨난 지역들이고요. 그중에서도 한강 벨트 라인에 따른 핵심지라는 특징이 있습니다. 그래서 강남3구랑 이런 지역들도 많이 오르긴 했지만 과천이라든가 분당 그리고 마·용·성 그리고 광진인터넷황금성
, 영등포 지역까지 주요 지역들은 계속해서 확산되면서 가격이 올라가는 상황입니다.
◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 한강 벨트를 중심으로 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다 말씀하셨던 것처럼 서울 집값이 8월에만 4.8%가 올랐고요. 한국은행에서 평가 나온 걸 보니까 6.27 대출 규제 효과가 제한적이었다 이렇게 평가를 하더라고요. 정부가 내놓은 대책 별로 안 먹혔다는 뜻이 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 6.27 대책 이후로는 상승 폭이 축소되긴 했었거든요. 계속해서 지속적으로 상승되긴 했지만 대출을 받지 않으면 살 수 없는 강남3구 같은 지역들은 신고가가 계속해서 나오고 있는 상황이고요. 마·용·성 지역들도 거래량은 조금 축소되는 모습이었는데, 한 달 정도 지나고 나서는 거래량도 다시 늘어나고 그리고 대출을 받거나 소위 전세를 낀 매입들도 늘어나고 있거든요. 그래서 대출 규제 자체는 강제적으로 대출받는 금액을 줄이는 거라서 효과가 없다고 할 수는 없겠지만 이런 부분들이 못 사게 함으로써 이후에 공급이 빠르게 나오지 않을 것 같이 예상이 되는데, 그 상황에 당장 사지 않으면 계속해서 올라갈 수 있다는 불안 심리를 오히려 만드는 효과가 있었던 것 같아요.
◆ 조태현 : 하나 궁금한 게요. 이렇게 가계 대출 관리를 하고 엄청나게 강하게 옥죈 상태잖아요. 이렇게 되면 집 사기가 어려워질 텐데, 오히려 생애 첫 집 마련은 늘었다고 해요. 이거는 어떻게 가능한 겁니까?
◇ 김효선 : 정부에서는 다주택자들이나 고가 주택들 15억 이상 정도 되는 주택들을 대출을 축소시킴으로써 규제를 하고 있는데요. 생애 최초 같은 것들도 80%에서 70%로 다소 축소되기는 했으나, 그래도 중저가 주택들은 6억 원 안에서 대출을 충분히 받을 수 있는 상황이라 조금 더 대출 비중을 많이 받을 수 있어 생애 최초를 활용해서 집을 사려는 수요들은 오히려 늘어난 것 같습니다. 그 비중이 늘어난 거라서 고가 주택의 비중이 줄어듦으로써 생애 최초는 또 늘어나는 그런 모습이 있고요.
◆ 조태현 : 이거는 그렇게까지 문제가 되는 상황은 또 아닌 것 같은데요. 보면 일각에서는 결국에는 수요 규제가 또 나올 것이다. 토지 거래 허가제 같은 수요 규제가 또 나올 테니까 이거에 맞서 가지고 사야 된다. 소위 말하는 포모 심리가 작용을 하고 있다 이런 평가도 나오거든요. 위원님께서 보시기에는 현장 분위기가 어떻습니까?
◇ 김효선 : 최근 들어서 몇 주 사이에 굉장히 또 포모 현상들이 확산되고 있는 것 같아요. 마·용·성 지역들 마포구랑 성동구가 지금은 규제가 아니니까 이런 지역들만 신고가가 많이 나왔었는데, 최근 들어서는 주변 지역까지 확산되고 있는 모습이거든요. 그리고 서대문구나 이런 지역조차도 30평형대가 거의 30억 정도로 호가가 나와 있더라고요. 그래서 굉장히 과열이 되는 모습이라서 이대로라면 정부에서 토허제(토지거래허가제) 이런 부분들을 염두에 두고 고민할 시점이 아닌가 싶습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 제가 포모라고 말씀을 드렸는데 포모도 포모인데 생각해 보면 패닉 바잉 현상에 조금 더 가까운 것 같아요. 패닉 바잉이라는 말을 본 게 문재인 정부 때였으니까 또 불안한 상황이 아닌가 싶은데, 9.7 공급 대책 이후로 상황이 나아지지 않겠냐 이렇게 많은 분들이 평가를 했었는데, 상황은 또 그렇지는 않은 것 같아요. 이런 불안 심리 언제까지 이어질 걸로 보십니까?
◇ 김효선 : 통계적으로는 9.7 대책 이후에 오히려 거래도 늘고, 가격 상승세도 확산되고 있는데요. 정부에서는 2030년까지 수도권에 135만 가구를 착공하겠다고 밝혔거든요. 그렇지만 정부의 예상대로 잘 순차적으로 된다 하더라도 착공해서 입주까지는 적어도 3년 이상이 걸리게 되기 때문에 그거를 믿고 안 믿고보다 당장 사지 않으면 내년부터 있을 입주 절벽을 즉시 해결하지는 못하는 부분이라는 인식들이 있고요. 그래서 공급 대책이 또 구체적으로 아직 나오지는 않았거든요. 그래서 정부에서 공급으로 뭔가 해결하기에는 단기적인 수요를 잠재우기는 쉽지 않을 것 같아서 당분간은 불안 심리가 이어질 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 9.7 대책을 보면요. 여러분들이 지적을 해 주셨던 게 공공이 주도한다는 게 불안하다 이런 평가도 있었거든요. 여기에 대해서 위원님은 어떻게 보세요?
◇ 김효선 : 윤석열 정부 때는 오히려 270만 가구를 재정비 사업 위주로 하겠다고 했었는데 그것도 잘 되지는 않았습니다. 그러다 보니까 이번 정권에서는 그런 재정비보다는 공공 쪽으로 해서 속도를 내겠다는 취지로 얘기를 한 것 같은데요. 공공이 주도하게 되면 민간보다는 경험이 부족할 수도 있고, 그리고 갖고 있는 부지 자체가 굉장히 제한적이고 또 주요한 입지들은 대부분 재정비 관련된 걸로만 공급이 나올 수밖에 없는 상황이라서 정부에서 공공 주도로 하는 공급이 원하는 지역이 아닐 가능성이 높거든요. 그래서 공공에서 하는 것도 물론 속도가 더 빠를 가능성이 있기 때문에 중요한 부분이긴 하지만, 재정비를 병행하지 않는다면, 재정비에 대한 추가적인 완화가 없다면 수요자들은 기다릴 수 없고, 당장 살 수 있는 그런 안전 자산을 확보하려는 심리가 더 작용할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 매매 시장 상황 하나만 더 살펴볼까요? 이번에 서울 집값 오름 폭 여기에 많이 기여를 한 게, 20년 넘은 구축 아파트들 이쪽이 많이 기여를 했다는 평가를 하더라고요. 어떻게 연결되는 겁니까?
◇ 김효선 : 20년을 초과했다는 얘기가 재건축이 애매한 아직 도래하지 않은 시점에 구축 아파트까지 올랐다는 의미거든요.
◆ 조태현 : 재건축은 30년이죠?
◇ 김효선 : 네 맞습니다. 그래서 재건축 아파트도 물론 올랐지만 예전에는 보지 않았던 구축까지도 상승하고 있다는 의미인데, 입주 절벽, 공급 부족 어느 정도는 굉장히 인식이 확 박혀 있는 부분이라서 재건축 앞으로 신축이 적어진다면 다시 입지 쪽을 봐야 되지 않나 라는 그런 심리가 작용되는 것 같은데요. 특히나 신축 분양이 드문 구도심의 핵심지에서는 준신축을 사게 되면 향후에라도 개선될 기대감이 오히려 다른 지역보다는 더 있지 않나 라는 생각으로 그런 것까지 올라가고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 전반적인 상황이 굉장히 굉장히 불안하다 이렇게 봐야 될 것 같은데, 또 하나 불안한 점 임대차 시장도 봐야 될 것 같아요. 임대차 시장의 상황은 어떻습니까?
◇ 김효선 : 서울 아파트가 집을 사고 싶어도 살 수 없는 여러 가지 규제들도 작용하고, 토허제 지역들도 많고 하다 보니까 매물은 계속해서 줄고요. 가격은 올라가고 있는 상황입니다. 24일에 한 리서치 업체 자료에 따르면 서울 아파트 전세 매물이 올해 초보다 24.8% 정도나 감소했다는 통계가 발표됐습니다. 6.27 대출 규제 직전과 비교해서도 4% 정도는 감소했다는 통계인데요. 매입은 하고 싶지만 지연되다 보니까 전월세를 찾고 있는데, 지금은 입주 물량 감소나 그리고 토허제 같은 규제 때문에 물량이 점차적으로 줄어들고 있는 상황이라서 이런 부분들이 겹침으로 나오는 현상입니다.
◆ 조태현 : 임대차 시장이 들썩이면 매매 시장으로 옮겨갈 수밖에 없을 텐데 또 전세가 씨가 말랐다는 이야기까지 들을 정도로 그렇게 매물이 없습니까?
◇ 김효선 : 네 매물이 점차적으로 줄어들고 있습니다. 특히나 또 전세 사기 여파가 아직까지도 남아 있어서 전세 하면 아파트를 떠올릴 수 있잖아요. 그런데 아파트가 이제는 신축이 점차 줄어들고 그리고 토허제 같은 것들은 실수요 아니면 살 수가 없는 지역들이니까. 그런 주요 핵심지부터 전세 매물이 점차적으로 줄어들 가능성이 있거든요. 그래서 아파트의 전세 매물이 많이 줄어들고 있습니다.
◆ 조태현 : 하긴 전세는 신축과 밀접하게 연관돼 있으니까요. 정부에서는 부동산 대책을 끊임없이 내놓을 수 있다는 이야기를 하고 있었는데, 규제 대책이 나왔고요. 공급 대책이 나왔는데 두 개 다 확실하게 시장에 먹혀드는 분위기는 아니란 말이죠. 위원님 보시기에는 어떤 조치가 더 나와야 될 걸로 보십니까?
◇ 김효선 : 일단 대출 같은 경우에는 사려는 매수자의 입장이라고 한다면 어쨌든 거래가 활성화가 되고 거래되는 비용들이 줄거나 해야 당장에 거래가 늘고 그 반대면 거래가 줄어들잖아요. 아무래도 토허제 같은 그런 것보다는 세제 같은 쪽을 더 고민하지 않을까라는 예상을 하고 있고요. 그리고 양도세가 내년까지는 다주택자들 중과 유예가 되고 있는데, 내년부터는 또 양도세도 높아질 거라는 예상들도 하고 있거든요. 그래서 오히려 양도세를 언제부터 중과를 하겠다고 얘기를 하고 그리고 나서 한시적으로 이용을 하게 되면 더 저가로 빠르게 내놓을 수 있기도 해서요. 종부세 같은 것들이나 세제 관련된 것들을 검토하지 않을까 싶습니다.
◆ 조태현 : 세제 카드를 다시 꺼내들 가능성이 있을 것이다. 그런데 우리가 앞선 정부 때 노무현 정부, 문재인 정부 때 이 기억을 되살려 봐도 세제로서 부동산 가격을 잡는다는 이런 시도는 다 실패했잖아요. 이번엔 통할까요?
◇ 김효선 : 단기적으로는 효과가 있을 수밖에 없는데, 장기적으로는 다 같이 올라가는 것들을 또다시 겪을 수밖에 없거든요. 세제에 관련된 적용들은 똘똘한 한 채 같은 것들을 또다시 양산할 가능성이 높기 때문에, 사실은 단기 수요 억제 효과는 있지만 장기적으로는 또다시
눌렸던 가격들이 한꺼번에 올라갈 수 있는 가능성이 있습니다. 사실은 그래서 시장에서는 몇 개의 지역들을 제외하고는 아직까지는 대부분 전반적으로는 하락하고 있는 상황이긴 해서 단기적인 것들은 수요 규제를 하되 장기적으로는 공급으로 풀어야 되는 방법밖에는 없을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 공급이 가장 중요한 시점이 돼 버렸는데 그렇다면 실수요자 입장에서는 어떻게 시장에 대응해야 됩니까?
◇ 김효선 : 실수요자 입장에서는 전월세 시장까지 불안한 상황이라서 지금이라도 매입을 해야 된다는 심리가 이미 시장에서 이런 통계나 호가 거래 가격으로 나타나고 있는데, 어쩔 수 없이 그렇게 해야 된다고 저도 생각이 들긴 합니다. 서울은 특히나 수요자들이 굉장히 다들 서울만 보고 있는 상황이라서, 지금이라도 전월세 임차 시장에 있는 분들은 상황에 맞는 주택들을 볼 필요는 있는데, 또 최근에는 너무 가격이 과열되어 있는 것도 사실이기 때문에 너무 뒤늦게 급하게 올라간 지역들을 매입할 때는 이 가격이 향후에도 계속해서 지속 가능이 있는 가격인지에 대한 검증은 필요할 것 같고요. 그래서 대출을 무리하게 받는 거나 너무 급하게 가격이 상승해서 패닉 바인 같은 것들의 심리로 인해서 매입하는 것들은 자중하되 적정한 대출을 받고 매입을 하는 것들은 신중하게 검토해서 실행에 옮겨야 될 시점이라고는 생각합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 부동산 이렇게 가면 안 되는데 불안한 마음이 그렇게 들고 있는데요. 앞으로 어떤 흐름이 보여질지 잘 지켜보도록 하겠습니다. 지금까지 김효선 NH 농협은행 부동산 수석전문위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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